1. ¿Qué es el aprovechamiento por turnos?
Introducción
El aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles vacacionales, o también denominado “tiempo compartido” antes Multipropiedad, viene teniendo un gran auge en España desde hace más de treinta años. Esta forma de alojamiento vacacional predomina en las zonas costeras de levante y del sur, e islas de nuestro país, y goza de un mayor éxito entre españoles y conciudadanos provenientes de algunos países europeos, como Reino Unido, Alemania, Francia e Italia.
Entre otras ventajas de tipo económico para el consumidor de este tipo de alojamiento vacacional, puesto que a través del intercambio, puede disfrutar de la semana de alojamiento en lugares distintos, sin necesidad de repetir todos los años el mismo destino; se encuentra la de tipo medioambiental, reduciendo la edificabilidad destinada exclusivamente al turismo, al permitir la concentración en una misma construcción, de inmuebles para esta fi nalidad y un mayor aprovechamiento en otras temporadas distintas a la del verano. Sin embargo, también ha dado lugar a inconvenientes que, en numerosos casos se han materializado en reclamaciones, como por ejemplo; las estafas en torno a este producto, la ausencia de información, los problemas en la organización de los intercambios, etc… cuestiones que no han permitido a muchos adquirentes de aprovechamiento por turnos, el disfrute de su semana de vacaciones tal como habían previsto y que, precisamente, tratándose de un periodo de descanso, puede decirse que el perjuicio causado es aún mayor.
A continuación, se desarrollan las cuestiones clave de este producto, que pretenden aportar claridad en la información necesaria que debe tener un usuario al tiempo de contratar su semana de aprovechamiento por turnos o tiempo compartido, enumerando aspectos prácticos de gran interés a tener en cuenta, para que la semana vacacional en el turno del usuario sea realmente de descanso.
B. Descripción del producto y diferencia con otros productos parecidos
Mediante un contrato de aprovechamiento por turnos de un bien inmueble vacacional, el consumidor adquiere el derecho a usar un inmueble amueblado durante al menos una semana al año, además de poder hacer uso de todos los servicios que ofrezca el complejo.
Junto a la celebración de este contrato, el consumidor suele contratar también los servicios de una agencia de intercambio, a través de la cual se organizan intercambios de uso de bienes inmuebles de aprovechamiento por turnos, dando la posibilidad al consumidor de que intercambie su semana de aprovechamiento por turnos en un inmueble en otro lugar, siendo este servicio de intercambio uno de los alicientes más destacables en el éxito del aprovechamiento por turnos, al permitir disfrutar de una semana al año de este tipo de alojamiento vacacional en distintos lugares por el mismo precio, además del propio del servicio de intercambio.
Además de este producto, se comercializan otros productos parecidos, pero que no constituyen aprovechamiento por turnos o tiempo compartido, en consecuencia, el consumidor no tiene la protección específi ca que proporciona la legislación de este sector; la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turnos
de bienes inmuebles de uso turístico.
Los productos más comunes que dan lugar a confusión y no son aprovechamiento por turnos en virtud de la legislación vigente son:
Programas o paquetes vacacionales de aprovechamiento por turnos de un inmueble, cuyo contrato tenga una duración inferior a tres años, o inferior a este periodo aunque pueda renovarse hasta cincuenta años. Es decir, un contrato de aprovechamiento por turnos siempre ha de tener una duración superior a tres años e inferior a cincuenta años.
Productos vacacionales de larga duración.
Productos bajo la apariencia de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles de uso turístico con una duración de disfrute inferior a siete días seguidos. Es decir, el tiempo del aprovechamiento del turno ha de ser siempre de una duración mínima de siete días al año.
Aquellos aprovechamientos por turnos de bienes muebles, como por ejemplo, sistemas flotantes, caravanas, o semanas vacacionales en cruceros, etc…
Los denominados “clubs de vacaciones”, a través de los cuales, el consumidor se hace socio de un club por el que tiene derecho a una semana de vacaciones en diversos alojamientos, pero en que no adquiere ningún derecho real de aprovechamiento por turno.
Los denominados “condohoteles”, este nuevo producto, consiste en la compra de una habitación en un hotel con derecho a su uso por el comprador durante una temporada determinada en el contrato, quedando el resto del tiempo anual bajo la gestión del empresario hotelero, que comercializa dicha habitación en virtud de un contrato de gestión concertado con el comprador.
C. Los servicios de intercambio
Tal y como ya han sido citados en el epígrafe anterior, los servicios de intercambio son uno de los servicios más atrayentes en relación al aprovechamiento por turnos de inmuebles o tiempo compartido.
El derecho de intercambio permite al usuario de tiempo compartido intercambiar su semana al año por otra en un lugar diferente, este derecho se contrata con una empresa dedicada a este servicio, y es opcional, es decir, no se trata de un derecho inherente a la contratación del aprovechamiento por turnos, sino que se trata, en caso de ser adquirido este servicio, de dos contratos distintos, aunque dependientes debido a las características de tales servicios, y que puede ser contratado en el mismo momento que el del aprovechamiento por turnos y a través del mismo documento. Y que, por lo tanto, debe abonarse la cantidad concreta por la adquisición de este servicio. La Ley hace referencia
a este servicio de intercambio y previene la obligación de hacer constar una serie de datos en el contrato, además de citarse en el folleto publicitario que oferte el aprovechamiento por turnos.
D. Constitución de este régimen especial
Teniendo en cuenta el destino de uso de aprovechamiento por turnos de una construcción con carácter turístico, la Ley dispone una serie de obligaciones en la constitución de este régimen especial de aprovechamiento.
De forma previa a la constitución formal de este régimen en escritura pública y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad, el constructor- promotor y/o titular de la propiedad del edificio o complejo turístico debe:
Tener inscrita la finalización de la obra, o en caso de que esté en construcción, la declaración de obra nueva.
Estar en posesión de las licencias de actividad turística, de apertura, la cédula de habitabilidad y las necesarias para la primera ocupación. Si todavía estuviese en construcción, deberá aportar la licencia de obra y la que le permite llevar a cabo actividades turísticas.
Haber celebrado un contrato con una empresa de servicios o adquirir el propietario el compromiso de asumirlos directamente.
Haber suscrito un seguro de responsabilidad civil por actos de los que llevan a cabo la labor de promoción del complejo y otro del mismo tipo por los daños causados por los ocupantes; además de los correspondientes de incendio y daños generales.
Para el caso en que el inmueble esté en construcción, el propietario debe constituir un aval o un seguro de caución, a favor de los futuros adquirentes, que cubra el valor de la obra y del mobiliario que se incorporará al mismo a su finalización. Se pretende así garantizar que en caso de retraso en la finalización en la obra o falta de algún mueble en el alojamiento, los adquirentes podrán ejecutar el aval o cobrar la indemnización garantizada siempre que resuelvan el contrato. No obstante y con
independencia de que resuelvan el contrato o no, se les reconoce una indemnización por daños y perjuicios, pero que no queda garantizada por el aval o seguro de caución.
Cumplidos los pasos anteriores, el propietario de la construcción, debe constituir el régimen de aprovechamiento por turno, que, como ya se ha citado, se llevará a cabo mediante formalización de la escritura pública ante Notario. A pesar de esto, no será hasta su inscripción en el Registro correspondiente cuando pueda comenzarse a comercializar el derecho de aprovechamiento por turno, ya que aunque carece de carácter constitutivo, la Ley exige, como contenido mínimo del contrato que se haga mención expresa de los datos de inscripción del régimen. También se exige que al otorgamiento de la escritura pública acuda la empresa encargada de la prestación de los servicios, salvo que el propietario manifi este expresamente que serán asumidos por él.
En la escritura pública deben constar como mínimo los siguientes datos:
Descripción de la fi nca sobre la que se constituye el régimen de aprovechamiento por turno.
Descripción de todos los alojamientos, asignando a cada uno una numeración correlativa. En el caso de que el inmueble esté destinado también a la explotación turística, se debe determinar qué alojamientos se pueden dedicar a derechos de aprovechamientos por turnos y en qué periodo del año.
La definición de los turnos que haya sobre cada alojamiento y su duración.
Referencia a los servicios que deben prestarse a los adquirentes, como inherentes a su derecho, recogiendo si son responsabilidad del propietario o de un tercero.
Estatutos a los que se somete el régimen, sin que de ellos pueda derivarse alguna limitación u obligación complementaria para los titulares del derecho de aprovechamiento por turnos.
Deben quedar recogidos los datos registrales, urbanísticos, catastrales y turísticos del inmueble.
Se debe hacer mención a los gastos de comunidad y la retribución de la sociedad de servicios, que asumirá el adquirente.
La duración que se establece para el régimen.
Se deben adjuntar el contrato celebrado con la empresa de servicios y los seguros suscritos.
Si el inmueble estuviese en construcción, debe acreditarse la constitución del aval o del seguro de caución. Además de fi jar un plazo de tres meses para hacer constar el final de la obra en el Registro.
Además, de cara a una mayor protección del adquirente de aprovechamiento por turnos, al tiempo de la inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente, deben observarse las siguientes obligaciones:
Al constituirse el régimen se debe abrir folio a cada alojamiento, independientemente de que se haya realizado la división horizontal.
Está autorizada la inscripción de la subrogación en la parte proporcional del crédito hipotecario que grava todo el inmueble a cargo de cada uno de los adquirentes de los derechos de aprovechamiento.
Se obliga al registrador a archivar copia de los contratos que se incorporen a la escritura reguladora, debiendo hacer constar este extremo tanto en la inscripción del régimen como en la publicidad que dé del inmueble y de los derechos. El registrador deberá incluir una copia de los contratos en cada certifi cación que expida, siempre que se le haya solicitado.
A lo largo de todo el régimen se prevé la constancia registral como condición para la validez de cualquier modifi cación de los contratos o documentos que deben aportarse al Registro.
Finalmente, y según dispone expresamente el artículo 15.4.1º de la Ley, la modificación del régimen de aprovechamiento por turno solo puede tener lugar cuando el propietario la realice en escritura pública, contando con el apoyo de la empresa de servicios y de una mayoría de 2/3 de la comunidad de titulares, extremos que el Registrador y el Notario autorizante deben fiscalizar.
Ya constituido el régimen de aprovechamiento por turnos o tiempo compartido, el propietario, antes de proceder a la comercialización del servicio, deberá:
Formalizar un seguro de responsabilidad civil por las actividades durante la promoción y que debe asumirlo el promotor.
Suscribir un seguro de responsabilidad civil por los daños causados por los ocupantes.
Suscribir un seguro de incendios y otros daños generales, se admite que el pago lo realice la sociedad de servicios con cargo a las cuotas que deben satisfacer los titulares de los derechos de aprovechamiento.
2. ¿Qué precauciones debe adoptar el usuario
ante la adquisición de este producto?
A. Las formas de venta
En el sector del aprovechamiento por turnos se han dado algunas técnicas de venta que han sido consideradas agresivas, y que han llevado al consumidor a firmar un contrato de forma precipitada, sin las debidas refl exiones previas y necesarias que requiere la adquisición de tal producto y, en muchas ocasiones sin la lectura detallada de todos los términos y detalles del contrato, encontrándose después con problemas diversos objeto de reclamaciones.
Algunas formas de venta que pueden revestir estas características, se enumeran en las siguientes:
El envío al domicilio de una carta, o mediante una llamada de teléfono, a través de la cual comunican que ha sido ganador de un premio, que suele ser una estancia gratuita en un complejo turístico, y para recoger el premio, debe asistir a una reunión donde habrá personas en la misma situación y les mostrarán las ventajas del sistema vacacional mediante vídeos, folletos, charlas, etc…poniendo a disposición de los asistentes el contrato listo para su fi rma y la documentación con objeto de que sea formalizado en dicho momento.
En otras ocasiones y en un contexto similar de presentación del producto a través de estas reuniones, las técnicas de venta van más allá, de tal forma que colocan personas de la organización haciéndose pasar por asistentes a la reunión, comentando entre los mismos su satisfacción con esa empresa con la que ya habían contratado, ventajas, falsas experiencias, etc…
Otra técnica en este mismo contexto ha consistido en alargar la presentación el máximo tiempo posible, evitando en todo lo posible que los asistentes abandonen la sala en la que les han reunido, con el fin de conseguir la firma de un contrato a causa del agotamiento de los asistentes y la incesante
insistencia de los comerciantes.
Tras estos ejemplos, cabe resaltar la importancia de la detenida lectura del contrato de aprovechamiento por turnos, y solicitar toda la información posible, además de aquella a que obliga la Ley o que el consumidor estime necesaria para la toma de decisión, que a continuación se enumera. Ante las situaciones anteriormente descritas, el consumidor puede solicitar, y de hecho es muy recomendable, la entrega de una copia del contrato para poder leerlo detenidamente en su casa, sin
prisas y con el tiempo que necesite para reflexionar, ya que no es imprescindible la firma del contrato en ese mismo momento.
B. La información precontractual
El éxito en la adquisición de aprovechamiento por turnos con todas las garantías para el consumidor y su total satisfacción, depende en gran medida de la información previa a la celebración del contrato, tal que le permita una toma de decisión con base en una información veraz, clara, completa y comprensible, además del tiempo necesario para refl exionar y valorar la operación de consumo que desea realizar. En este sentido, el legislador, siendo consciente de la enorme importancia de esta
información previa a la celebración del contrato, ha dispuesto una serie de obligaciones al vendedor de aprovechamiento por turnos;
Éste deberá informar al adquirente sobre cómo puede solicitar información genérica y gratuita acerca de los derechos que le asisten, en los siguientes organismos, indicando la dirección y el teléfono de los más próximos al lugar donde se encuentre el inmueble sobre el que se ha constituído el régimen:
• Oficinas de turismo
• Instituto Nacional del Consumo
• Organismos de las Comunidades Autónomas competentes en materia
de turismo y consumo
• Oficinas Municipales de Consumo
• Registradores de la Propiedad
• Notarios
Además de la información que pueden ofrecer en los Colegios profesionales de Arquitectos, Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, Administradores de Fincas, Abogados, Notarios y Registradores de la Propiedad.
También está obligado el propietario a proporcionar información relativa al inventario completo de todos los muebles, instalaciones y ajuar con que cuente el alojamiento y en el que conste el valor global del mismo. Toda la información relativa a una promoción de aprovechamiento por turno, o un
determinado vendedor de este tipo de alojamiento, puede ser suministrada en la asociación de consumidores y usuarios más cercana al inmueble, ya que éstas tienen derecho a recibir del promotor o propietario, copia de toda la documentación que hubiere elaborado éste último y a la que le obliga la Ley, para proceder a la verifi cación de los datos que contiene.
C. El folleto publicitario
Entre el tipo de información precontractual anterior, cabe dedicar un epígrafe aparte al folleto publicitario, que el vendedor debe poner a disposición del adquirente. La Ley obliga a la edición de este folleto publicitario, o documento informativo que tendrá carácter vinculante, es decir, todo lo que se oferte en el mismo podrá ser exigido por el consumidor, aunque no conste en el contrato. Dicho folleto tiene carácter gratuito y debe ser depositado en el Registro de la Propiedad antes de su divulgación.
El folleto publicitario debe contener, como mínimo, los siguientes datos:
Identidad y domicilio del propietario o promotor y de cualquier persona física o jurídica que participe profesionalmente en la transmisión o comercialización de los derechos de aprovechamiento por turnos.
La naturaleza de los derechos que van a ser objeto de transmisión con indicación de la fecha en que, según lo que resulte de la nota del Registro de la Propiedad al pie de la escritura reguladora, se ha de extinguir el régimen. En todo caso, deben constar los requisititos y condiciones que para el ejercicio de tales derechos se exigen en el lugar donde se encuentra el inmueble, y si están cumplidos o pendientes de cumplimiento y en qué condiciones.
Si la obra está en construcción, se indicará la fecha límite de su terminación, además de la fecha estimada de la extinción del régimen, calculada sobre la fecha límite de la terminación de la obra.
Descripción precisa del inmueble, de su situación y del estado de construcción en el que se encuentre, si la obra está fi nalizada o aún no.
Los servicios comunes que permiten la utilización del inmueble y los demás de los que puede o podrá disfrutar el adquirente, con la indicación de la fase en la que se encuentren y las condiciones de tal disfrute.
Las instalaciones de uso común de acceso, la condiciones del acceso y su importe o base de cálculo de tal importe.
La empresa de servicios que se hará cargo de la administración, su denominación y datos de inscripción en el Registro Mercantil.
Precio medio de los derechos de aprovechamiento por turno y precio de los que lo tengan más alto; las cargas legalmente obligatorias, como contribuciones o exacciones fiscales, entre otras; los gastos anuales o su estimación, por ocupación del inmueble, por utilización de las instalaciones y servicios comunes, así como los derivados de la administración, conservación y mantenimiento del alojamiento y elementos comunes, con indicación del procedimiento de cálculo de las futuras anualidades. También debe constar que la adquisición de derechos de aprovechamiento por turno, no supondrá el
desembolso de cantidades distintas a las especifi cadas en el contrato.
El número de alojamientos susceptibles de aprovechamiento por turno y del número de turnos por alojamiento.
Los derechos de desistimiento y de resolución unilateral que tendrá el adquirente, con los plazos para su ejercicio, la ausencia de cargo alguno por el ejercicio de los mismos, así como la persona y domicilio a quien deberá comunicarse. En caso de que la obra esté en construcción, indicación del
aval o del seguro constituido para garantizar la terminación de la misma.
Si existe la posibilidad de participar en un sistema de intercambio y, en su caso, el nombre, denominación o la razón social del tercero que se va a hacer cargo del servicio, con mención al documento anual, expedido por dicho tercero que acredite la participación del régimen de aprovechamiento por turnos en el programa de intercambio. Este documento, firmado por el representante legal de la empresa de intercambio, expresará la independencia del contrato de intercambio con el de adquisición del derecho de aprovechamiento por turnos, y la cuota que debe abonarse como socio en el programa de intercambio, además de las cuotas de intercambio correspondientes.
También deberá constar en dicho documento, el número total de socios afiliados, el número de regímenes que participan en dicho programa y una reseña general sobre el funcionamiento del sistema. Este documento se incorporará y formará parte integrante del folleto publicitario.
La posibilidad de participar en un sistema de cesión a terceros del derecho de aprovechamiento por turno y en su caso, los costes por el ejercicio de dicha cesión.
Los datos de inscripción del régimen en el Registro de la Propiedad, la titularidad y cargas, y su consulta a efectos del conocimiento de la situación jurídica de la fi nca y el contenido íntegro del régimen de aprovechamiento por turno .
D. Otras cuestiones de interés
A continuación, son enumeradas una serie de recomendaciones importantes a tener en cuenta en la fase previa a la adquisición del derecho de aprovechamiento por turnos:
Consultar en el Registro de la Propiedad la inscripción del régimen de aprovechamiento, tal que pueda comprobar la veracidad de los datos contenidos en el folleto publicitario y otra serie de datos que pueden resultar de interés (como por ejemplo, los seguros suscritos con carácter obligatorio).
En caso en que se ofrezca la recompra del derecho de uso, solicitar información de todos los detalles de dicha posibilidad, es decir, si realmente se trata de un compromiso por el vendedor de recomprar tal derecho en un plazo determinado y por un precio prefi jado, o en realidad se trata de la puesta en contacto con una empresa mediadora que ponga en venta su derecho, o la mediación por el propio vendedor.
Informarse sobre la adhesión de la empresa vendedora o comercializadora al Sistema Arbitral de Consumo
Solicitar el calendario con las características de las semanas de intercambio, que permitirá valorar las verdaderas posibilidades de disfrute del servicio que se pretende adquirir.
Proceder al cálculo de la cantidad total que va a suponer la contratación de aprovechamiento por turno y el servicio de intercambio, así como gastos que se deriven, y prever la repercusión en la economía del adquirente, así como su mantenimiento en el futuro, durante la duración del contrato, con el objeto de poder valorar y refl exionar adecuadamente sobre la adquisición de este producto.
Desconfiar de la empresa vendedora y/o comercializadora cuyos domicilios se encuentren paraísos fiscales, como Gibraltar, debido a las experiencias de empresas fantasmas en el sector y la dificultad de reclamación frente a las mismas.
Solicitar la información en el idioma de origen del adquirente.
Si es posible, visitar el complejo donde se encuentra el inmueble en régimen de aprovechamiento por turnos y comprobar la veracidad de todos los detalles ofertados en el folleto publicitario, tal como instalaciones, servicios, situación, etc…
No firmar ningún documento sin haberse informado previamente de todos los aspectos de la adquisición y haber reflexionado con el tiempo necesario sobre la misma.
3. ¿Qué derechos le otorga la regulación
vigente?
A. La norma vigente aplicable
El derecho de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles de uso turístico, se encuentra específi camente regulado en la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobres Derechos de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles de uso turístico y Normas Tributarias (BOE nº 300, de 16 de diciembre de 1998), que vino a suplir la ausencia y necesidad de una regulación específi ca en este sector, prohibiendo la utilización del término “multipropiedad”, al estar vinculado a la palabra “propiedad”
y provocar la confusión en los usuarios que contrataban bajo la creencia que adquirían la copropiedad de un bien inmueble.
En esta norma se contemplan los derechos y obligaciones de las partes que intervienen en un contrato de derecho de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles de uso turístico, zanjando en gran medida, los abusos y fraudes cometidos en el sector debido a la ausencia de normas que regulasen esta cuestión, al permitirse actuaciones con una libertad excesiva perjudicando en muchas ocasiones
de manera directa a los consumidores, perjuicios que provenían en la mayoría de las ocasiones por una técnica de venta agresiva. Por lo tanto, desde que entró en vigor esta Ley el consumidor que contrate un derecho de aprovechamiento por turnos, actuará con un mayor conocimiento, dados los deberes de información y registro que deberán cumplir los propietarios o vendedores.
La Ley 42/1998, surge por mandato de la Directiva 94/47, de 26 de octubre, del Parlamento Europeo y del Consejo, relativa a la protección de los adquirentes sobre determinados aspectos de los contratos de adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido, orientada a conseguir un nivel elevado y efi caz de protección de los consumidores en todos los países que forman parte de la Unión Europea. A lo largo de esta guía se desarrollan los principales derechos de los consumidores y correlativas obligaciones de los propietarios y/o vendedores de derechos de aprovechamiento por turno que componen la Ley 42/1998, sin embargo, ha de hacerse
mención a la futura modificación de esta normativa vigente, ya que se queda obsoleta ante la continua evolución del sector del aprovechamiento por turnos en el que surgen nuevas figuras no contempladas expresamente en la Ley del año 1998, además de nuevas formas de venta y otras cuestiones necesitadas de regulación a la par 23 del desarrollo del sector, como la reventa del derecho. En este sentido, actualmente, se encuentra en trámite de aprobación por el Parlamento Europeo y el Consejo, una nueva Directiva relativa a la protección de los consumidores con respecto a determinados aspectos del aprovechamiento por turnos de bienes de uso turístico, los productos vacacionales de larga duración, la reventa y el intercambio, que pretende adaptarse a las novedades surgidas en el ámbito del aprovechamiento por turnos, para conseguir una mayor protección de los consumidores en toda Europa.
B. El contenido del contrato
El contrato es el documento clave en la adquisición del derecho de aprovechamiento por turnos y, además, donde culmina la efectiva protección del consumidor debidamente informado sobre sus derechos, ya que, en consecuencia, fi rmará un contrato con todas las garantías y conforme a la ley, pudiendo advertir aquellos aspectos no claros o de los que no haya sido informado previamente.
El consumidor tiene derecho a que dicho contrato sea redactado y/o traducido en su lengua de origen, siempre que ésta sea una de las lenguas ofi ciales de la Unión Europea. Además, las asociaciones de consumidores tienen derecho a recibir por el vendedor-propietario las traducciones de los documentos que deben entregar a los adquirentes.
Es por esto, que la Ley dedica gran parte de su contenido a la regulación detallada del contenido del contrato y en este sentido, cabe destacar de forma inicial los siguientes caracteres básicos:
Su duración ha de ser superior a tres años (entendiendo por tal, tres temporadas vacacionales), e inferior a cincuenta años.
Debe anticiparse el pago de las rentas correspondientes a algunas o a todas las temporadas contratadas.
Debe referirse a una temporada anual determinada, que se corresponda con un periodo determinado de esa temporada, en que se pueda ejercer el derecho.
El alojamiento ha de ser determinado o determinable por sus condiciones genéricas, siempre que se especifi que el edifi cio o conjunto inmobiliario en el que se va a disfrutar el derecho.
Según la Ley, el contrato que ha de constar por escrito, ha de contener, como mínimo, los siguientes aspectos:
La fecha de celebración del contrato, los datos de la escritura reguladora del régimen (indicando el día del otorgamiento, el notario autorizante y el número de protocolo), y los datos de inscripción en el Registro de la Propiedad.
La naturaleza (real o personal) del derecho transmitido y la fecha en que se extinguirá el régimen de conformidad con las disposiciones de la ley aplicable.
Descripción precisa del edificio, de su situación y del alojamiento sobre el que recae el derecho objeto del contrato, sus datos registrales y el turno que es objeto del contrato, con indicación de los días y horas en que se inicia y termina.
Si la obra está concluida o si se encuentra aún en construcción, en este último caso deberá constar:
• Fase en que se encuentra la construcción
• Plazo de terminación del inmueble
• Licencia de obra y Ayuntamiento que la ha expedido
• Fase de los servicios comunes que permitan la utilización del inmueble.
• Domicilio indicado por el adquirente donde habrá de notificársele la inscripción de la finalización de la obra y la fecha a partir de la cual se computará la duración del régimen.
• Memoria de calidades del alojamiento objeto del contrato.
• Relación detallada del mobiliario y ajuar con que contará el alojamiento, así como el valor atribuido a efectos de aval o del seguro de caución
• Los datos de dicho aval o seguro; la entidad donde se ha constituido o con quien se ha contratado. Y la indicación de que el mismo podrá ser ejecutado o reclamado por el adquirente en caso de que la obra no esté concluida en la fecha límite establecida al efecto o si no se incorpora al alojamiento el mobiliario establecido.
El precio que deberá pagar el adquirente y la cantidad que, según la escritura reguladora deba satisfacer anualmente, una vez adquirido el derecho, a la empresa de servicios o al propietario que se hubiera hecho cargo de éstos en la escritura reguladora, indicando la futura actualización con arreglo
al Índice de Precios al Consumo, salvo que las partes pacten otro índice de actualización que no debe quedar al arbitrio de una de ellas, indicando cuál ha sido la media de dicho índice en los últimos cinco años. El importe de los impuestos que lleva aparejada la adquisición, una indicación breve
de los honorarios notariales y registrales (en caso de elevación a escritura pública del contrato e inscripción en el Registro de la Propiedad).
Inserción literal del texto de los artículos 10, 11 y 12 (derechos de desistimiento y resolución del contrato, prohibición de anticipos y régimen de préstamos a la adquisición), haciendo constar su carácter de normas aplicables al contrato.
Servicio e instalaciones comunes a que tiene derecho a disfrutar el adquirente y las condiciones de dicho disfrute.
Si existe o no la posibilidad de participar en servicios de intercambio, en su caso, se indicarán los costes y con referencia al documento acreditativo anunciado en el folleto publicitario.
El nombre o razón social y datos de inscripción en el Registro Mercantil (si es sociedad), y domicilio de:
• Propietario o promotor
• Transmitente, con indicación precisa de la relación jurídica con el propietario o promotor en el momento de celebración del contrato
• Adquirente
• Empresa de servicios
• Tercero encargado del intercambio, con sucursal abierta e inscrita en España.
Duración del régimen
Expresión del derecho que asiste al adquirente a comprobar la titularidad y cargas del inmueble, a la exigencia al otorgamiento en escritura pública y a la inscripción de su derecho en el Registro de la Propiedad.
Lugar y firma del contrato.
Si existe la posibilidad de participar en un sistema organizado de cesión a terceros del derecho de aprovechamiento por turno, en este caso, se expresarán los costes.
Junto al contrato, como anexo; deberá incluirse el inventario, así como otras condiciones generales no incluidas en el contrato o cláusulas estatutarias.
C. Principales derechos del usuario
En el apartado anterior se hace referencia a una de las cuestiones que deben constar en el contrato, concretamente, el contenido de los artículos 10 a 12 ambos incluidos de la Ley:
El derecho de desistimiento (artículo 10). El consumidor que ha firmado un contrato de aprovechamiento por turno de un bien inmueble de uso turístico, tiene el derecho a desistir del mismo, sin necesidad de alegar causa justa para ello, en un plazo de diez días hábiles desde la fi rma del contrato. Y sin la obligación de abonar indemnización alguna.
El derecho de resolución (artículo 10). Este derecho puede ejercitarlo el adquirente en un plazo de tres meses desde la celebración del contrato, siempre y cuando la contratación adolezca de algún requisito que exija la Ley, por ejemplo; ausencia de la información necesaria, no correspondencia
entre los datos plasmados en el contrato y los inscritos en el Registro de la Propiedad, o la ausencia de algún requisito obligatorio del contenido del contrato. Puede consultar en la asociación de
consumidores más cercana sobre la adecuación del contrato a la legislación aplicable.
Es importante destacar que el ejercicio de estos derechos debe notifi carse al propietario o promotor en el domicilio que a estos efectos fi gure en el contrato, debiendo constar la recepción de la comunicación, así como la fecha de su envío, por ejemplo, a través de un burofax o telegrama con acuse de recibo y certifi cación del texto, que deja constancia de todos estos extremos y de su contenido. En caso en que el contrato se haya celebrado ante notario, el ejercicio de estos derechos debe hacerse constar en acta notarial.
La prohibición de anticipos (artículo 11). Está prohibido el pago de cualquier anticipo por el consumidor al vendedor, antes de fi nalizado el plazo para desistir o resolver el contrato, es decir, antes de transcurridos tres meses desde la celebración del contrato.
Régimen de préstamos a la adquisición (artículo 12). Los préstamos que hayan sido concedidos al consumidor para la adquisición del derecho de aprovechamiento por turno, quedará resuelto, si éste desiste o resuelve el contrato, sin implicar ninguna penalidad o sanción por ello.
D. Consejos en el pago y fi nanciación para la adquisición del producto
Además de la seguridad que aporta al consumidor el derecho a la resolución automática del préstamo contratado para la adquisición
del derecho de aprovechamiento por turnos, en caso en que desee desistir, o deba rescindir del contrato, es necesario tener en cuenta
una serie de precauciones al tiempo de financiar la adquisición de este producto.
En primer lugar, es igual de necesaria la lectura detallada y consiguiente refl exión sobre todos los términos y condiciones en la adquisición del derecho aprovechamiento por turno, como el tiempo que ha de dedicarse al contrato independiente por el cual se le conceda el préstamo que le servirá para financiar la adquisición del derecho de aprovechamiento.
Hay que tener en cuenta la duración del contrato y no sólo los costes iniciales en la adquisición del derecho de aprovechamiento por turnos, sino también los costes de su mantenimiento durante toda la duración del contrato, además de los intereses que se devenguen en función del tipo de financiación y la cantidad
necesaria para la adquisición del producto.
Si la opción de financiación para la adquisición del derecho es un préstamo o crédito, es conveniente dejar constancia en el contrato de aprovechamiento por turnos, así como en el contrato de crédito o préstamo, el destino exclusivo del mismo y en toda su cuantía, dado que han sido motivos de reclamación, la ausencia de prueba necesaria sobre el destino del dinero objeto del crédito para la adquisición de aprovechamiento por turnos, cuando el consumidor ha querido ejercer su derecho de resolución y se ha encontrado con problemas para la cancelación automática del crédito.
Finalmente, se recomienda no firmar ninguna letra de cambio antes de finalizar el plazo de desistimiento, ya que se han dado problemas al tiempo de ejercitar dicho derecho, por la firma anterior por el adquirente de una letra de cambio en blanco.
4. ¿Cuáles son las mayores causas de reclamación en este sector?
A. Principales motivos de reclamación
Los problemas más comunes y numerosos que han sido objeto de consultas y reclamaciones en las asociaciones de consumidores y usuarios, pueden resumirse en los siguientes puntos:
Los derivados en los casos de las empresas fantasmas, es decir, un consumidor adquiría un derecho de aprovechamiento por turnos, firmaba un contrato y abonaba el precio correspondiente, cuando se disponía a disfrutar de su derecho, o bien el inmueble no existía, o estaba ocupado por otras personas,
o su titularidad no pertenecía a los propietarios que se identificaban en el contrato, y la empresa ya no existía, ni podía ser localizada ninguna persona de contacto con la que el consumidor había contratado. Con la consiguiente dificultad para el consumidor de recuperar el dinero entregado.
Ante este tipo de estafas, es aconsejable cerciorarse previamente a contratar, sobre la identidad de la empresa que conste en los documentos que le faciliten, bien sea el contrato, o el folleto publicitario, por ejemplo, sobre su inscripción en el Registro Mercantil. Dado que la mayoría de las empresas que han llevado a cabo este tipo de fraudes señalaban un domicilio social en paraísos fiscales, por ejemplo y por cercanía, en Gibraltar, desconfíe ante dicha identificación.
La utilización de métodos agresivos de venta, tal y como ya se ha señalado, es una de las mayores causas de reclamación en este sector, ya que, a través de estas técnicas de venta, el vendedor consigue que un consumidor firme un contrato ilegal o que por sus caracteres no pueda quedar amparado por
la Ley de aprovechamiento por turnos.
Como ya se ha enumerado en un apartado anterior, algunas de estas técnicas de venta que provocan que el consumidor fi rme un contrato sin la refl exión ni la información suficiente, debido a la merma de capacidad como consecuencia de la técnica de venta; suelen consistir en la presión por el agotamiento que producen las reuniones comerciales que convocan los vendedores de excesiva duración, con la promesa de regalos por la asistencia, en lugares apartados y proporcionando el transporte para poder impedir el abandono en cualquier momento del 29 lugar por los posibles compradores, además de mezclarse entre éstos personal contratado por el vendedor para hacerse pasar por compradores y animar al resto a que contraten el producto.
En algunos contratos de aprovechamiento por turnos se ofrece una posibilidad de revender dicho derecho, si en un plazo de tiempo determinado, el adquirente no desea continuar con el mismo. La información en torno a esta posibilidad ha sido la causa, en algunas ocasiones, de reclamación, debido a la confusión generada, ya que, bajo la apariencia de un compromiso de recompra por el vendedor al adquirente convenciéndole de la ventaja y aportando un grado de confi anza en la contratación, la realidad contratada es la puesta en contacto con un servicio de reventa que realiza las funciones de mediador en dicha operación, pero sin ningún compromiso de recompra.
La posibilidad de intercambio de las semanas de aprovechamiento por turnos, es uno de los servicios vinculados a este producto, en base al que muchos adquirentes del mismo, se deciden en la adquisición, ya que podrán variar el destino de sus vacaciones por un mismo precio. Sin embargo, muchos consumidores han visto que llegado el momento de intercambiar su semana, no era posible, o el lugar ya no se encontraba disponible, o se les ofrecía otra semana en una temporada en la que no les es posible disfrutar sus vacaciones.
En el momento en que el adquirente contrate los servicios de una empresa de intercambio, que suele ser en el mismo momento en que contrata la adquisición del aprovechamiento por turnos, ha de informarse y solicitar todos los datos relativos al proceso de intercambio, plazos de reservas, lugares, calendarios y mayores posibilidades en función de la temporada y del lugar elegido. Evitando, de esta forma, sorpresas posteriores por el desconocimiento de la imposibilidad de disfrutar de las ventajas de este servicio según le convenga.
En general, la ausencia de información, o una información falsa en la contratación de aprovechamiento por turnos, es la causa de la mayor parte de reclamaciones, ante la sorpresa del consumidor en aspectos distintos de lo que creía haber contratado, por ejemplo, las características del inmueble, los servicios disponibles o los gastos de mantenimiento.
En este sentido, es recomendable, si es posible, la visita al inmueble y sus instalaciones, así como la exigencia de ser informado sobre todos los costes o la base de cálculo para su determinación.
B. Cómo reclamar
1º. El primer paso es poner en conocimiento de la empresa frente a la que reclame, por ejemplo, si se trata de un problema por el servicio de intercambio, deberá dirigirse a dicha empresa, o con el cumplimiento del contrato, deberá dirigirse frente al vendedor; el motivo de su queja o reclamación, lo más recomendable es plantear dicha reclamación por escrito y a través de un medio que deje constancia del contenido y de la fecha de recibo, por ejemplo a través de un burofax.
2º. Si en el contrato consta el sometimiento por la empresa al Arbitraje de Consumo, puede plantear una solicitud de arbitraje ante el organismo arbitral al que se haya adherido la empresa, que suele ser el de la localidad donde se encuentra su centro de operaciones. El procedimiento arbitral de consumo es gratuito y tiene una duración máxima de seis meses desde el comienzo del procedimiento, cuyo pronunciamiento a través de un laudo debe ser acatado por las partes. Está regulador en el Real Decreto 213/2008, de 15 de febrero, por el que se regula el Sistema Arbitral de Consumo.
3º. También puede optar, si en un plazo razonable no es atendida su reclamación por la empresa, en dirigirse a la Ofi cina Municipal del Consumidor en el Ayuntamiento que le quede más cercano, donde deben proporcionarle la información acerca de sus derechos y le facilitarán el impreso para cursar su reclamación. O acudir a una Asociación de Consumidores y Usuarios, donde, además de poder disponer de los datos de la empresa de aprovechamiento por turnos y copias de los documentos relativos a la contratación con los consumidores, tales como el contrato o el folleto publicitario, le asesorarán sobre sus derechos y, en su caso, podrán proceder al ejercicio de las acciones de reclamación pertinentes.
4º. También puede reclamar por vía judicial, en este caso, deberá estar asistido por abogado y representado por procurador.
C. A dónde acudir. Direcciones de interés
Asesores y Consultores Asociados 2014 SL
Att Francisco Claros Flores
Dirección: Avda Juan Gómez Juanito 6 3º Izda. , 29640 Fuengirola - Málaga - España
Teléfono: 951204284
Correo Electrónico: info@multipropiedad.pro
Instituto Nacional del Consumo
Dirección: Príncipe de Vergara, 54. 28006. Madrid - España
Teléfono: 91.822.44.40, 91.822.44.63
Correo Electrónico: inc@consumo-inc.es
CECU- Confederación de Consumidores y Usuarios
Dirección: Calle Mayor, 45, 2º. 28013. Madrid - España
Teléfono: 91.364.13.84
Correo Electrónico: cecu@cecu.es
Centro Europeo del Consumidor
Dirección: Príncipe de Vergara, 54. 28006. Madrid - España
Teléfono: 34.918.224555
Correo Electrónico: inc@consumo-inc.es
